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租房分期现行业倒闭潮:大潮退去,巨头初现

作者: 一本财经来源: 一本财经2017-05-16 20:40:01

租房分期,恐怕是最早觉醒的“场景+分期”消费金融。

2015年前后,场景这个概念,还没像今天这般火爆,而众多互联网玩家们,却不约而同涌入租房分期这片万亿市场。

一年多的厮杀,行业急速猛冲,风控缺失,技术粗犷,行业理解太浅,一度出现大规模潮退:平台或倒闭,或退场。

而幸存者,开始回归行业本心,并寻得一条明径……

01大潮退去

2015年,突如其来地,租房分期迎来了爆发增长的春天。

彼时,以房司令、会分期、丁丁白条、斑马王国、自如白条、58月付、租了么、租房宝等为代表的核心选手,集中爆发,而一些名不经传的小平台,在各个地区开展业务。

潮起潮落,集中爆发一年之后,行业却迎来了急速地潮退。

核心人员斌然透露,趣店集团旗下的趣租,从2015年初开始着手做,7月上线,北京有30人左右的团队,加上各个省负责谈业务的BD,“整个规模有好几百人”。

当时的趣租,可谓火力全开,和品牌公寓合作,帮公寓先垫付一年或两年的房租,或直接找到房产中介,把房子租过来,装修后再用分期的方式租出去。

“结果只做了半年多,就停了”,斌然称,原因很简单,趣租的模式太重,“很多房源积压,租不出去”。

而此后风头正劲的斑马王国,也渐渐淡出。

据斑马王国的员工称,公司去年开始裁人,业务线几乎停滞,“但催收部门还在运转”。

而红极一时的丁丁白条,也因为丁丁租房的倒闭,而彻底停摆。

“这些都还是知名平台,很多小平台,上线一段时间,就悄悄下线了”,一租房分期平台的风控负责人孙新杰对一本财经称。

“大部分平台,都在洗牌中退场”,孙新杰称,剩下的玩家,背后都是有大树撑腰,如我爱我家派系的房司令、获上市公司入股的会分期、58集团下的58月付、链家和京东合作的自如白条等。

一年多的时间,行业洗牌,最终成为巨头的战场,这背后,到底发生了怎样激烈的暗战和故事?

02万亿市场

时间倒流回2015年,租房分期的集中爆发,确实有其核心的逻辑——这个市场,实在是庞大,而且潜力无限。

2016年年底,链家研究院院长杨现领在《租赁崛起》报告分享会上,曝出一组数据:预计到2030年,中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长将会超过4.6万亿元。

又一个万亿级别的市场。

这种增长,其实也是可预见性的,随着房价的提高,将有越来越多的年轻人,不得不选择租房。

新崛起的租房群体,是一群消费意识觉醒的年轻人,他们追求生活质量,乐意花更多的钱租房。

租房的常见规则是“押一付三”,在北上广深这些一线城市,就意味着,一次需要拿出上万的资金——对于刚毕业的孩子们,压力实在有点大。

租房分期,在这样的背景下应运而生。

租房分期到底怎么玩?现在最常见的玩法,就是和场景合作。

举个例子,房东和租客签了一年的合同,这份合同就相当于“应收账款”,是未来一年可变现的钱。

分期平台一次性给房东支付一年的房租,而此后,租客只需要每个月将房租打给分期平台。

对于房东来说,提前拿到了未来一年才能拿到的钱,提高了资金的流动性;对于租客来说,不用押一付三,缓解了资金压力;而分期平台,从房东或租客手里,再收取一定的服务费和利息——这就形成了一个三赢的关系。

这其中,还分为和B2CC2C两种模式,和B合作,就是中介或品牌公寓;和C合作,就是最直接的房东。

这无非也就是淘宝和天猫的区别,当然,最终的服务对象,还是C端的租户。

如此的金融服务,必然是好的,也确实在一定程度上解决了“租房难,钱紧张”的刚需。

“房租分期金融服务的渗透率大概在20%-25%左右”,链链金融COO蒋鹏飞对一本财经记者透露,这个占比还有很大提升空间。

这片万亿市场,大有遨游机会。

除了市场的潜力,而另一方面,大家不约而同选择这个场景的原因——这是一个“极为安全的场景”。

孙新杰举例称,一个租户出现了坏账,不再分期还款,他们会宽限一周到半个月后,如果还不还款,就扣除租户的押金作为当月房租,让其退租。

“按照这个逻辑,这个行业几乎就是零坏账率的”,孙新杰称。

可谓天时地利人和的租房分期,为何在短短一年的时间里,就遭遇了大面积潮退?

03控制场景

租房这条产业链,大概是从有房子之后,就一直存在。

在这条交易链条中,有房东、中介、品牌公寓、二房东、租客等各种错综复杂的关系,根深蒂固,且极为混乱。

“开始大家都不懂,这片市场怎么玩”,孙新杰称,大家用了一年的时间,各种踩坑、栽跟头。

“当初资本市场一股脑地投了一堆天使,但没搞懂关键。”房司令CEO吴超认为,控制场景才是关键。

这个租房场景,掌握在谁的手中?

显而易见,是房产中介和品牌公寓。

中国的房产中介市场,实在是备受诟病。在各位租房客的心中,大部分中介都并非正面形象。

这个群体,极难操控。

“一些小中介,直接找一帮人,伪造租房交易,钱一到手就跑路”,孙新杰称,公司因此损失了几十万。

等大家踩完这波坑,已让很多机构血本无归。

“有一家租房分期公司,开始为了冲量,大小中介或品牌公寓都接,他们家都没有风控系统,只有一个Excel表格”,孙新杰称,结果运行了半年,公司亏进去几百万,直接退出了市场。

孙新杰认为,大家开始都对这个场景的安全度预估太高,忽视了中介这个群体的高危性。

血淋淋的教训之后,孙新杰加强了B端风控,设置了严苛的门槛,譬如,合作的平台,实际运用5年以上,营业执照成立两年之上,旗下要超过400多间房源。

然而,即便如此,和他们平台合作的40多家中介和品牌公寓,其中6家都出现了问题。

去年年底,一家中介机构突然连续申请了4单分期,每一单的金额极高,都是5万。

这引起了孙新杰的警惕,他把申请人的电话,往搜索引擎上一搜,齐刷刷显示的都是租房信息。

“我点进一个页面看,我去,居然是申请贷款这家中介机构的员工,三级金牌认证经纪人,这不是闹吗?”孙新杰继续追踪,当天晚上就拿着租房合同,找到了房屋的业主。

“业主一看,说他是租了房子,却不是合同上这个人”,孙新杰就此核实,这是伪造交易。

拿着真凭实据,在他的逼问下,中介的老总承认了前面4单都是自己的员工申请。

“他说急需要用钱,就借用一下”,中介老总最终在孙新杰的施压下,将20万归还,而其他平台,就没有那么好说话。

“另一个品牌公寓的老板,甚至用自己妻子的身份证、员工的身份证申请,套出来40多万,直到半年之后再归还”,孙新杰称。

行业不得不提的隐患是,部分中介和品牌公寓,就是将分期平台当成一个绝佳的低成本融资渠道。

目前,分期平台的利率都不高,年化率不超过12%,而加上各家平台的竞价,利率还在下降。

而孙新杰的利率是7%,这个利率,大部分由中介机构来承担。

比如一个租客一年租金10万,扣除7000的利息,剩下的9万3,就会直接打到中介公司的账户。

“只需要找几个人,过来伪装成租房,填写简单的资料,就可以立刻拿到大量的资金”,孙新杰称。

B端套现的潜在风险极大。“一旦出现,就是致命性风险”,孙新杰称。

因为租房市场有明显的淡季旺季,市场混乱,渴求现金流,极容易产生经营风险。

克尔达是郑州的一家老牌房屋托管公司,本地有多个店面,资格老,实力雄厚。也是孙新杰公司合作的一个平台。

2017年1月开始,克尔达大批量门店关闭,对外声称公司装修或者公司要被收购。目前维权租户人数已上千。

而会分期、58月付、阳光分期等一线分期平台,都曾和克尔达合作。

“克尔达倒不是跑路了,他们拿着现金流,去投资了一个新的项目,结果资金链断裂,无法再支付房东的租金,房东将租户赶出去”,孙新杰称。

“房东收不到房租,我们被房东赶了出来,我们没房子住还要还贷款。”租客在各处投诉。

守住了场景,就守住了命门,等大家明白这个道理之后,很多机构已在洗牌中黯然退场。

但即便发现了这个“机密”,要想守住这个命门,又谈何容易?除了考虑规模、声誉,就连经营状况和未来风险,都要考虑在内。

04回归初心

除了在风控上的大栽跟头,还有众多的玩家,在一轮轮的烧钱大战中,成为了“陪跑”。

“一家中介机构,会同时接很多家分期平台,租客最终会选择哪一家?”孙新杰称,一般有两种情况,要么是中介有提成,极力推荐,要么就是分期的利率最低,租客主动选择。

为了抢夺市场,租房分期市场曾经用烧钱和降息来抢夺市场。

“一些平台中介机构的返点极高,只要进件一单,就返点50甚至100元,一段时间把中介们养得很叼,还坐地起价”,孙新杰称。

价格战,往往由资金雄厚的巨头率先点燃。58月付房租分期产品推出后,0手续费。

逼得其他玩家,不得不跟着降息降门槛。

实际上,租房分期市场实在是一个薄利市场,除非规模效应,否则谈盈利,就是妄想。

目前,房租分期普遍按照月租6-12%收取服务费,要么由消费者承担,要么由中介机构来承担。

“我们目前可以拿到成本6%左右的资金”,会分期李磊透露。

而大多的租房分期平台,从P2P拿钱,成本更高,“实在是连成本都覆盖不了”,孙新杰称。

因为利润太薄,依靠烧钱获客的玩家,在竞争压力之下,不得不纷纷离场。

这实在是互联网中常见的戏码——在任何有寡头效应的领域,只能容纳前两名的玩家,剩下的,大多是陪跑大军。

留存的巨头,要么背靠大树,要么资金雄厚,所谓“屌丝逆袭”的戏码,实在不适用在这个领域。

百家争鸣之后,终于到了巨头争霸的时代。

好在是,2017年,行业回归本心,杀出重围的玩家,开始修炼内功。

玩家减少后的租房分期市场,还没有到绽放的时机,原因就是,市场上对于分期产品的接受度,并不高——一个用户要申请一批分期贷款,可能要和分期平台,房东,二房东签订一系列的合同,一旦退租,就会牵扯各种问题。

因为市场教育不够,很多租客将所有乱象,都归结到了租房分期的身上——在各个房租分期公司的贴吧里,到处充斥着用户对于产品和租后服务的不满。

“自如白条产品几乎没有坏账,只有3.7%的逾期,逾期主要是因为产品体验不好,没有及时提醒客户还款造成的。”蒋鹏飞称,接下来,他们将着重打磨产品,提升用户体验。

李磊也不约而同地转移了竞争重心。

“好的产品,要做到前端使用无感知,用户只需几步就能得出成功借款、审核中、拒绝几个结果。而过程中风控运行的数百条规则,资料调取等繁琐细节,留给后台去做就好”,李磊称。

“如果只想在租房分期这一亩三分地赚钱,就眼光太浅了”,孙新杰称。

而巨头们的布局,都是着眼未来。

金融在很多时候,就如润滑剂,将产业中各个环节串联,打破价值链,重塑行业。

在蒋鹏飞的眼中,金融同样也是工具,最后都要归于产业。未来,他们会用金融服务他们可以触达的房地产行业。

而李磊的想法是,用金融的手段,先切入行业中,未来去解决“租房难”的问题。租前、租中、租后,有太多痛点。

梦想和野心,都挺好的。

集中爆发,行业阵痛,大规模退潮,到如今的洗牌之后的冷静与克制,租房分期市场刚刚经历一个市场周期。

“任何一个行业,在没有摸清所有细节之前,都不要冒进”,孙新杰称,莽撞、盲目追求流量,对风险缺乏敬畏之心,都是洗牌期到来的原因。

也许,这个结论,可以放在任何金融行业…

(应受访者要求,本文部分人名为化名。)

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